إزالة الشيوع في القانون الأردني هي الطريقة القانونية لإنهاء ملكية العقار المشتركة بين شخصين أو أكثر، وذلك بقسمة العقار إذا كان قابلاً للقسمة، أو باتباع الإجراءات التي يحددها قانون الملكية العقارية عند تعذر القسمة. ويحق للشريك، من حيث الأصل، طلب قسمة العقار المشترك، ولا يستطيع باقي الشركاء منعه لمجرد رفضهم القسمة.
وينظم قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 وتعديلاته إجراءات إزالة الشيوع أمام لجنة إزالة الشيوع في العقار ضمن مديرية التسجيل المختصة، بدءًا من تقديم الطلب والكشف والخبرة وصولًا إلى القسمة أو التصرف والبيع بحسب حالة العقار.
الجواب السريع
ما معنى إزالة الشيوع؟ إزالة الشيوع هي إنهاء الملكية المشتركة لعقار بين عدة شركاء، وذلك بقسمة العقار إذا كان قابلاً للقسمة، أو باتباع إجراءات التصرف أو البيع التي يحددها القانون عند تعذر القسمة.
هل يستطيع شريك واحد طلب إزالة الشيوع؟ نعم، يحق لأي شريك طلب إزالة الشيوع وقسمة العقار، ولا يكفي رفض باقي الشركاء لمنع ذلك إلا إذا وجد سبب قانوني يؤجل أو يمنع القسمة.
من ينظر طلب إزالة الشيوع؟ تنظر لجنة إزالة الشيوع في العقار التابعة لمديرية التسجيل المختصة في طلب إزالة الشيوع وفق إجراءات قانون الملكية العقارية.
إذا كنت تواجه نزاعًا حول عقار مملوك على الشيوع أو ترغب في معرفة الإجراءات المناسبة لإنهاء الشراكة العقارية، يمكن لمحامي مختص مراجعة حالة العقار وتوضيح الخيارات القانونية المتاحة وفق أحكام قانون الملكية العقارية الأردني.
تواصل مع محامي عقارات لفرز حصتك الآن
أو يمكنك متابعة القراءة لمعرفة شروط قسمة العقار المشترك..
مفهوم إزالة الشيوع في قانون الملكية العقارية
إزالة الشيوع تعني إنهاء الحالة التي يملك فيها عدة أشخاص حصصًا غير مفرزة في عقار واحد، بحيث تكون حصة كل شريك نسبة في كامل العقار وليست جزءًا محددًا منه. وإذا كان العقار قابلًا للقسمة، فقد يتم فرز الحصص بين الشركاء وفق الإجراءات القانونية المتعلقة بـ إفراز الأراضي في الأردن بحسب طبيعة العقار والأنظمة النافذة، أو قد يتم اللجوء إلى التصرف فيه وبيع الحصص أو العقار وفق الحالات والإجراءات التي ينظمها قانون الملكية العقارية. وتعد الملكية الشائعة إحدى صور الملكية العقارية التي نظمها القانون، ويساعد فهم أنواع الملكية العقارية في القانون الأردني على معرفة حقوق كل مالك والتزاماته.
ولا يعني طلب إزالة الشيوع بيع العقار مباشرة، فقد تتم القسمة بين الشركاء إذا كان العقار قابلاً لذلك، أو يتم اللجوء إلى إجراءات أخرى عند تعذر القسمة.
لماذا يلجأ الشركاء إلى إزالة الشيوع؟
يلجأ الشركاء إلى إزالة الشيوع عندما تصبح إدارة العقار المشترك صعبة أو تنشأ خلافات حول استخدامه أو بيعه أو رغبة أحد الشركاء في الحصول على قيمة حصته.
- اختلاف الأهداف بين الشركاء: قد يرغب بعضهم في الاحتفاظ بالعقار، بينما يفضل الآخرون بيعه.
- صعوبة إدارة العقار المشترك: قد تنشأ خلافات حول كيفية استخدام العقار أو استثماره، مما يجعل الملكية المشتركة غير عملية.
- الرغبة في تصفية الحصص: قد يحتاج أحد الشركاء إلى سيولة مالية، فيسعى لبيع حصته أو الحصول على مقابل نقدي.
الإجراءات القانونية لإزالة الشيوع
| المرحلة | الإجراء |
|---|---|
| 1 | تقديم طلب إزالة الشيوع إلى مديرية التسجيل المختصة. |
| 2 | إحالة الطلب إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار للنظر فيه وفق أحكام قانون الملكية العقارية. |
| 3 | الكشف على العقار بمساعدة خبير فني لتحديد قيمته ومدى قابليته للقسمة. |
| 4 | إجراء القسمة إذا كان العقار قابلاً لها، أو اتباع إجراءات التصرف والبيع عند تعذر القسمة. |
تبدأ إجراءات إزالة الشيوع بتقديم الطلب إلى مدير التسجيل المختص ليحال إلى لجنة إزالة الشيوع في العقار. وبعد تسجيل طلب القسمة توضع إشارة بوجوده على السجل العقاري، ثم تنظر اللجنة في الطلب وتتحقق من بيانات العقار والشركاء والحقوق المسجلة عليه.
وتقوم اللجنة بالكشف على العقار برفقة الخبير المعين للتحقق من مطابقته لسند التسجيل والخرائط، ودراسة مدى قابليته للقسمة. فإذا كان العقار قابلاً للقسمة، تستكمل اللجنة إجراءات القسمة وفق الأحكام القانونية المعتمدة. أما إذا كانت بعض الحصص أو العقار غير قابلة للقسمة فتطبق طرق الشراء أو البيع المقررة قانونًا بحسب الحالة، وقد ينتهي الأمر ببيع العقار بالمزاد عن طريق دائرة التنفيذ عند تحقق شروط ذلك.
وبعد صدور القرار النهائي للجنة، يجوز الطعن فيه لدى المحكمة المختصة خلال 30 يومًا من تاريخ صدوره إذا كان وجاهيًا، أو من تاريخ تبليغه إذا كان غير ذلك.
تنبيه مهم: مهلة الطعن بقرار لجنة إزالة الشيوع 30 يومًا فقط، تبدأ من تاريخ صدور القرار إذا كان وجاهيًا، أو من تاريخ التبليغ به إذا كان غير ذلك.
ما هي موانع إزالة الشيوع في القانون الأردني؟
لا يمنع وجود الشيوع بين المالكين من طلب القسمة، لكن توجد حالات قانونية قد تؤخر أو تمنع إزالة الشيوع بحسب طبيعة العقار والظروف المتعلقة بالشركاء. ومن أبرز موانع إزالة الشيوع في القانون الأردني:
- اتفاق الشركاء على تأخير القسمة:
يجوز للشركاء الاتفاق على تأخير قسمة العقار المملوك على الشيوع لمدة لا تزيد على خمس سنوات. - تخصيص العقار لغرض يستوجب بقاءه مملوكًا على الشيوع:
لا يجوز طلب إزالة الشيوع إذا تبين من الغرض المخصص للعقار أن بقاء الملكية المشتركة ضروري. - وجود ناقص أهلية أو فاقدها أو غائب بين الشركاء:
لا يمنع ذلك إزالة الشيوع، ولكن يتولى الولي أو الوصي أو القيم الإجراءات نيابة عنه بعد الحصول على الإذن القانوني المطلوب. - عدم قابلية العقار للقسمة العينية:
لا يعني عدم قابلية العقار للقسمة انتهاء الحق في إزالة الشيوع، وإنما قد يتم اللجوء إلى إجراءات أخرى مثل شراء الحصص أو بيع العقار وفق الأحكام القانونية.
هل يمكن رفض إزالة الشيوع؟
لا يكفي رفض أحد الشركاء استمرار حالة الشيوع لمنع طلب القسمة، لأن الأصل أن لكل شريك حق طلب إنهاء الشيوع، إلا إذا وجدت أسباب قانونية تمنع أو تؤجل القسمة.
الوسائل القانونية لإثبات ملكية العقار
لإثبات ملكية العقار في الأردن، يعتمد القانون على مجموعة من الأدلة والمستندات القانونية التي تؤكد حق الشخص في العقار. وتشمل هذه الوسائل:
- سند التسجيل (القوشان): يعتبر السند الرسمي الصادر عن دائرة الأراضي والمساحة الدليل القاطع على ملكية العقار.
- العقود الرسمية والمصدقة: مثل عقود البيع والشراء الموقعة بين الأطراف والمسجلة لدى الجهات المختصة.
- القيود العقارية: السجلات الرسمية في دائرة الأراضي، والتي توضح تسلسل الملكية والحقوق المترتبة على العقار.
- حكم قضائي نهائي: إذا كان هناك نزاع حول الملكية، يمكن للمحكمة إصدار حكم نهائي يثبت ملكية أحد الأطراف.
- الوصايا والإرث: في حالات انتقال الملكية عن طريق الإرث، يُعتمد على حصر الإرث الشرعي وسجلات المحكمة الشرعية.
ويعد إثبات ملكية العقار من المسائل الأساسية عند دراسة أي نزاع عقاري، ويمكن الاطلاع على كيفية إثبات ملكية عقار في الأردن لمعرفة المستندات والطرق القانونية المعتمدة لإثبات الحق في الملكية.
دور المحامي في قضايا إزالة الشيوع
يساعد المحامي المختص في قضايا إزالة الشيوع على مراجعة مستندات العقار، وتحديد الإجراء القانوني المناسب، ومتابعة الطلبات أمام الجهات المختصة.
- يساعد المحامي المختص في تقديم الاستشارات القانونية للعقارات في الأردن، ومراجعة مستندات العقار، وتحديد الإجراء القانوني الأنسب قبل البدء في إجراءات إزالة الشيوع.
- إعداد وتقديم الطلبات وصياغة وتقديم طلب إزالة الشيوع ومتابعته أمام الجهات المختصة.
- تمثيل الشركاء أمام اللجان والمحاكم، ومتابعة الإجراءات القانونية والدفاع عن حقوقهم.
يُنصح دائماً بالاستعانة بمحامٍ مختص في قضايا الملكية العقارية لضمان سير الإجراءات بشكل صحيح وحفظ الحقوق.
الأسئلة الشائعة
ما معنى إزالة الشيوع في القانون الأردني؟
إزالة الشيوع هي إنهاء حالة الملكية المشتركة لعقار يملكه شخصان أو أكثر، بحيث يحصل كل شريك على حق مستقل عن طريق القسمة إذا كان العقار قابلًا لذلك، أو من خلال الإجراءات القانونية الأخرى عند تعذر القسمة.
هل يستطيع شريك واحد طلب إزالة الشيوع؟
نعم، يحق لأي شريك في العقار المملوك على الشيوع طلب إزالة الشيوع وقسمة العقار، ولا يمنع ذلك رفض باقي الشركاء لمجرد رغبتهم في استمرار الملكية المشتركة، مع مراعاة القيود التي يحددها القانون.
هل إزالة الشيوع تعني بيع العقار؟
لا، لا تعني إزالة الشيوع بيع العقار دائمًا، فإذا كان العقار قابلًا للقسمة يتم فرز حصص الشركاء، أما البيع فيكون من الحلول التي يتم اللجوء إليها عند تعذر القسمة أو وفق الحالات التي ينظمها قانون الملكية العقارية.
ما هي موانع إزالة الشيوع في القانون الأردني؟
تشمل موانع أو حالات تأخير إزالة الشيوع وجود اتفاق على تأخير القسمة، أو ظروف خاصة تتعلق بالشركاء مثل وجود ناقص أهلية، أو عدم إمكانية قسمة العقار بشكل عيني، أو وجود أسباب قانونية مرتبطة بطبيعة العقار.
ما هي المدة الزمنية المتوقعة لإجراءات إزالة الشيوع؟
تختلف مدة إجراءات إزالة الشيوع حسب طبيعة العقار وعدد الشركاء ووجود اعتراضات أو إجراءات إضافية، لكنها غالبًا تستغرق عدة أشهر وقد تمتد أكثر إذا كانت القضية معقدة أو لم يتم الاتفاق بين الشركاء.
هل يمكن الاعتراض على قرار إزالة الشيوع؟
نعم، يجوز للشريك الاعتراض على قرار إزالة الشيوع وفق الإجراءات القانونية المقررة، ويكون ذلك خلال المدة المحددة قانونًا من تاريخ صدور القرار أو تبليغه بحسب حالة القرار والجهة المختصة بالنظر في الاعتراض.
الخلاصة
إزالة الشيوع في القانون الأردني هي الوسيلة القانونية لإنهاء حالة الملكية المشتركة وتمكين كل شريك من الحصول على حقه بصورة مستقلة. وقد تتم الإزالة عن طريق القسمة إذا كان العقار قابلًا لذلك، أو من خلال الإجراءات القانونية الأخرى التي يحددها قانون الملكية العقارية عند تعذر القسمة.
ونظرًا لاختلاف إجراءات إزالة الشيوع بحسب طبيعة العقار وعدد الشركاء ووجود أي قيود أو نزاعات، فإن مراجعة محامٍ مختص تساعد على اختيار الطريق القانوني المناسب وحماية حقوق جميع الأطراف.
إذا كنت تواجه مشكلة في عقار مملوك على الشيوع أو ترغب في معرفة إمكانية القسمة أو البيع أو الإجراءات المناسبة لحالتك، لذلك فإن معرفة إجراءات إزالة الشيوع قبل البدء بها تساعد الشركاء على اختيار الحل القانوني المناسب، سواء بالقسمة أو باتباع الإجراءات الأخرى التي يحددها القانون.
هل تحتاج إلى استشارة قانونية؟
يمكن لمحامٍ مختص مراجعة حالتك والمستندات وتوضيح الخيارات القانونية.
المصادر الرسمية
محمد جاسر الأتاسي؛ محامي ومستشار قانوني في عمّان – الأردن يتمتع بخبرة قانونية تتجاوز 25 عاماً في مجالات التقاضي والاستشارات القانونية. حاصل على بكالوريوس في القانون وماجستير في القانون المدني إضافة إلى شهادات متخصصة في الشريعة والتحكيم. وهو مؤسس مكتب الأتاسي للمحاماة والاستشارات القانونية، ويقدم خدمات قانونية للأفراد والشركات تشمل القضايا المدنية والتجارية والجزائية وصياغة العقود والطعون القانونية وتمثيل العملاء أمام المحاكم الأردنية.