حين نتحدّث عن قانون الملكية العقارية الأردني، فإنّنا نتحدّث عن تاريخ قانوني يمتدّ لأكثر من قرن مضى. فقد بدأ تنظيم الملكية العقارية في الأردن منذ أيام الدولة العثمانية، وذلك بما يُسمّى قانون الأراضي العثماني.
وعلى مدى سبعة عقود صدرت العديد من القوانين والتشريعات في الأردن لتنظيم ملكية العقارات. وقد كانت هذه القوانين جزئية وخاصة بتنظيم بعض العقارات دون غيرها. فكلّما طرأ تطور جديد في إحدى العقارات تقوم المملكة الأردنية الهاشمية بإصدار قانون يُنظّم المستجدّات الطارئة، وبنفس الوقت ظل قانون الأراضي العثماني ساري المفعول.
ومن هذه القوانين نذكر على سبيل المثال ما يلي:
- أولاً: القانون رقم 40 لعام 1952 الخاص بتسوية الأراضي والمياه.
- ثانياً: القانون رقم 41 لعام 1953 الخاص بتحويل الأراضي الأميري إلى ملك.
- ثالثاً: القانون رقم 42 لعام 1953 الخاص بتحديد الأراضي وتثمينها.
- رابعاً: القانون رقم 49 لعام 1953 الخاص بالتصرّف بالأموال غير المنقولة.
- خامساً: القانون رقم 6 لعام 1964 الخاص بتسجيل الأموال غير المنقولة غير المسجلّة سابقاً.
- ساساً: القانون رقم 25 لعام 1968 الخاص بملكية الطوابق والشقق.
- سابعاً: القانون رقم 12 لعام 1987 الخاص بالاستملاك.
ونتيجة هذه الكثافة من القوانين المُتعاقِبة، والتي تعالج الوضع القانوني للملكية العقارية بشكل مجزّأ، فقد رأى المشرع الأردني ضرورة إصدار تشريع موحّد، يكون جامعاً وشاملاً لكلّ ما يتعلّق بالملكية العقارية. ولذلك أُصدِر القانون رقم 13 لعام 2019، الذي نظّم الملكية العقارية بشكل كامل في الأردن، وألغى كافة القوانين السابقة له.
وحسنٌ فعل المشرع الأردني في ذلك، لأنّ القوانين المُتعاقِبة والمُتضارِبة عطّلت الكثير من المصالح العقارية في البلاد، وكانت عقبة رئيسية في وجه الاستثمار العقاري، فقانون الملكية العقارية الأردني الجديد جاء ملبّياً لكلّ التطورات التي شهدتها البلاد.
هل تبحث عن استشارة قانونية بخصوص قانون الملكية العقارية؟ اضغط هنا للتواصل معنا.
Table of Contents
قانون الملكية العقارية الأردني 2019
جاء قانون الملكية العقارية الأردني الأخير رقم 13 لعام 2019 كقانون موحّد لتنظيم كافّة الشؤون العقارية في الأردن. حيث ألغى أكثر من عشرة قوانين كانت تحكم التنظيم العقاري في البلاد. بدءاً من قانون الأراضي العثماني، ووصولاً للقوانين المُتشعّبة التي كانت تعطي حلولاً آنية للمسألة العقارية.
والواقع أنّ هذا القانون قد حقّق الأمن العقاري لكل المواطنين الأردنيين، وسهّل عملية تسجيل العقارات ونقلها واستثمارها. فلم يعد هناك قوانين مُتضارِبة في المواد، ومُتباعِدة في الإصدار الزمني تحكم العلاقات العقارية، بل أصبح لدى الأردن قانوناً حديثاً جداً، وموحّداً للأنظمة العقارية. إضافة إلى أنّه يتماشى مع التطور الذي تشهده البلاد، ويتوافق تماماً مع سياسة المملكة في إطلاق وتعميم تطبيق الحكومة الإلكترونية.
ومن أكثر النقاط الإيجابية الواردة فيه، نذكر التالي:
- تكليف دائرة الأراضي والمساحة: إجراء مسح شامل لكافّة أراضي المملكة وتحديدها، ورسم الخرائط الخاصة بها. وتسجيل حق الملكية العقارية، وتوثيقه والحفاظ عليه.
- تصنيف العقارات في الأردن إلى عقارات مملوكة، وعقارات موقوفة، وعقارات متروكة، وأراضي موات.
- ألغى القانون تصنيف العقارات من النوع الأميري، وحوّلها إلى عقارات من نوع الملك.
- منح القانون سندات السجل العقاري الحجية المطلقة في الإثبات، بحيث لا يطعن فيها إلّا بسند مُضاد صادر عن السجل العقاري، ولاحق بالتاريخ للسند المطعون فيه.
- لا تُقبَل في القانون دعاوى وضع اليد، أو دعاوى الصورية، فيما يتعلّق بالعقارات المسجّلة في السجل العقاري.
قانون إزالة الشيوع في الأردن
نصَّ القانون الخاص بالملكية العقارية في الأردن على أحكام إزالة الشيوع، وذلك في الفصل الخامس منه وتحديداً المواد من 94 حتى 120. حيث بيّن كيفية إزالة الشيوع بإحدى طريقتين:
بيع العقار المملوك على الشيوع:
أجاز قانون الملكية العقارية الأردني للمالكين على الشيوع بيع العقار لإنهاء حالة الشيوع. وغالباً ما يأتي هذا الحل في إزالة الشيوع، عندما يكون العقار غير قابل للقسمة أو للاستثمار المشترك.
فالشركاء في العقار المملوك على الشيوع قد يجدون أنفسهم غير قادرين على اقتسام العقار بينهم، أو لا يتفقون على طريقة استثمار العقار. وهنا يقومون ببيع هذا العقار وقسمة الثمن فيما بينهم، كل شريك بحسب نسبة حصته في العقار. وقد أوجب القانون أن يتم البيع باتفاق جميع الشركاء في العقار المملوك على الشيوع.
قسمة العقار المملوك على الشيوع:
في حالة عدم الاتفاق بين الشركاء على قسمة العقار المملوك لهم على الشيوع، فإنّ الشريك أو الشركاء الراغبين بإزالة الشيوع يحقّ لهم التقدّم بطلب لإزالة هذا الشيوع. وذلك إلى مدير التسجيل العقاري، الذي يحيل الطلب إلى لجنة إزالة الشيوع المُشكّلة وفقاً لنظام لجان إزالة الشيوع في العقارات رقم 145 لعام 2019.
ولكي يتم قبول هذا الطلب، يجب أن يتم تقديمه على الشكل التالي:
أولاً: إذا كان الطلب مُقدّماً من قبل مالكي ثلاثة أرباع الحصص على الأقل في العقار المُراد إزالة شيوعه، بشرط أن تكون الحصص المتبقية غير قابلة للقسمة، وهنا يتم إبلاغ باقي الشركاء بالطلب، فإن أجازوه نفذت القسمة، وإن لم يجيزوه ولم يبدوا رأيهم فيه، فإنّ الطلب ينفذ. ويبقى لهم حق المطالبة بالتعويض عمّا لحقهم من ضرر أمام المحكمة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تسجيل التصرّف في العقار.
ثانياً: إذا كان الطلب مُقدّماً من مالكي حصص قدرها أقل من ثلاثة أرباع العقار، فإنّ مدير التسجيل يبلّغ باقي الشركاء الطلب، فإن أجازوه نفذ، وإن لم يجيزوه، يحيله إلى لجنة إزالة الشيوع التي تنظر فيه على النحو التالي:
- تنظر اللجنة في العقار وحصص الشركاء، فإن كانت الحصص غير قابلة للقسمة، تقوم بتقدير حصة الشريك طالب الإزالة بواسطة خبير عقاري. ومن ثمّ تدعو الشركاء لشراء تلك الحصة بالقيمة المقدرة خلال 15 يوماً من تاريخ تبليغهم. حيث يجوز بيع حصة هذا الشريك بالتساوي بين الشركاء الراغبين بالشراء. أمّا إذا رفض أحد الشركاء ذلك ودفع ثمناً أعلى، أُجري بينهم البيع بالمزايدة.
- إذا كانت حصص الشركاء في العقار المملوك على الشيوع قابلة للقسمة، فإنّ اللجنة تخيّر الشركاء رافضي الطلب بين بيع العقار أو فرز حصصهم. فإن اختاروا التصرّف تقوم اللجنة ببيعه، وإن اختاروا الفرز تقوم بقسمة العقار بينهم بحسب حصة كل شريك.
- أمّا إذا كانت حصص الشركاء في العقار غير قابلة للقسمة إلّا بتجميعها في عقار واحد، تقوم اللجنة بتخيير رافضي الطلب بين التصرّف بالعقار، أو شراء حصص مقدمي الطلب بالثمن الذي يتفقون عليه أو المُحدّد من قبل اللجنة. ومن ثم فرز حصصهم بعقار واحد وتسجيله على اسمهم جميعاً.
- وأخيراً إذا كانت حصص الشركاء في العقار غير قابلة للقسمة وغير قابلة للتجميع في عقار واحد، تقوم اللجنة بتخيير رافضي الطلب بين التصرّف بالعقار أو شرائه بالثمن المُتّفق عليه بين الشركاء أو المُحدَّد من قبل اللجنة.
نموذج طلب إزالة شيوع دائرة الأراضي
سنقدّم لكم نموذج طلب إزالة شيوع دائرة الأراضي وفقاً لقانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لعام 2019، وبما يتوافق مع نظام لجان إزالة الشيوع رقم 145 لعام 2019.
بسم الله الرحمن الرحيم
السيد مدير مديرية تسجيل الأراضي في …… الموقّر
مُقدِّم الطلب: السادة التالية أسماؤهم: ……………….
موضوع الطلب: إزالة شيوع العقار رقم /……/
العرض:
حيث أنّ العقار رقم /…/ من المنطقة العقارية /……/ مملوك على الشيوع من قبلنا نحن مقدمو الطلب بالإضافة لشركاء آخرين هم (………….). وحيث أنّ العقار بوضعه الراهن غير قابل للاستثمار بما ينفع جميع الشركاء. كما أنّه غير قابل للقسمة بسبب صغر قيمة حصة كل شريك.
وحيث أنّ أحد الشركاء يشغل العقار حالياً دون وجود أي علاقة إيجارية بينه وبين الشركاء. وحيث أنّ قانون الملكية العقارية الأخير قد منحنا الحق في طلب إزالة الشيوع والخروج منه.
فإنّنا نلتمس إزالة شيوع العقار المُذكَر، إمّا بقسمته أو ببيعه.
ولكم جزيل الشكر والاحترام.
مقدّمو الطلب:
الأسماء ويقابلها التواقيع.
دعوى إثبات الملكية في القانون الأردني
كفل قانون الملكية العقارية الأردني حق الملكية لمالك العقار الأصلي والمُسجّل حقّه في السجلات العقارية أصولاً. إلّا أنّ هذا المالك قد يتصرّف في عقاره أو في جزء من عقاره بالبيع أو الهبة، أو قد يوصي بجزء من عقاره بعد وفاته.
وهذا المالك حين يقوم ببيع العقار، قد يبرم عقداً بينه وبين المشتري بتوقيعه وتوقيع المشتري وتوقيع شاهدين. أو يقوم بهبة العقار لأحد أبنائه دون إبرام عقد، أو أن يوصي بوصية مكتوبة بعقار لأحد أصدقائه. وفي حالة عقد البيع قد يتأخر المشتري والبائع في نقل ملكية العقار. أو يُتوفَى البائع قبل نقل الملكية، أو أن يهب العقار ولا يسجّل الهبة، وينقل العقار للموهوب له فيُتوفَى.
أمام تلك الحالات كيف يمكن للمشتري أو الموهوب له أو المُوصى له إثبات انتقال ملكية العقار المُباع أو الموهوب أو الموصى به لهم؟
هنا يجب إقامة دعوى إثبات ملكية عقار، وهي تُقام أمام محكمة البداية التي يقع العقار في دائرتها. ويتوجّب على المحامي في هذه الحالة وضع الأدلة القانونية اللازمة لإثبات حقوق مُوكّله في ملكية العقار، والاستحصال على حكم قضائي. ومن ثمّ تنفيذه من خلال نقل ملكية العقار في السجل العقاري إلى مُوكّله.
ومكتب الأتاسي للمحاماة والاستشارات القانونية لديه الإمكانية لرفع الدعوى اللازمة لإثبات مليكة عقار، حيث يضمّ فريقاً من المحامين المختصين في العقارات، والذين يمتلكون الخبرة القانونية في سرد الأدلّة القانونية اللازمة لإثبات الملكية أمام المحكمة.
الاستعلام عن ملكية عقار في الأردن
كما ذكرنا سابقاً فإن قانون الملكية العقارية الأردني جاء مواكباً للتطورات التي شهدتها المملكة الأردنية الهاشمية. وبما أنّ أسناد الملكية العقارية المُسجّلة في السجلات العقارية لها حجية مطلقة لا يؤثّر فيها مرور الزمن في وضع اليد على العقار، كما لا تتأثر بأي شكل من أشكال الطعن بالتصرّفات كالصورية وغيرها، فإنّ ذلك يحتّم على كل شخص يريد شراء عقار مسجّل أن يستعلم عن وضع هذا العقار.
فالاستعلام يفيد في أنّ البائع هو المالك الحقيقي، وإذا لم يكن هو فيجب أن يكون وكيله. كما يفيد في معرفة فيما إذا كان هناك رهنٌ على العقار، لذلك يجب الاستعلام عن ملكية العقار قبل كل شيء. ولكن كيف يتم هذا الاستعلام؟
الجواب لدى الموقع الرسمي للحكومة الالكترونية الأردنية، حيث يُمكن لأي شخص الدخول إليه. ثمّ الدخول إلى الجهات الحكومية، وبعدها إلى المؤسسات الحكومية، ثمّ إلى دائرة قاضي القضاة. ثمّ طلب الحصول على كشف بالأراضي والعقارات التي يملُكها الشخص المطلوب الاستعلام عن ملكيته، وهو المُدّعى عليه، بشرط وجود دعوى مسجّلة في المحكمة.
وفي ختام مقالتنا نقترح عليك قراءة محامي مختص بالعقار، وكذلك محامي خبير بالمنازعات العقارية، وقد يُهمّك محامي عقارات في عمان، كما يمكنك الاطلاع على ماذا يعني تم إدراج وقوع على العقار في الأردن؟ وأيضاً قانون إفراز الأراضي الزراعية في الأردن.
ولا بُدّ من التنويه بأنّ مكتب الأتاسي للمحاماة والاستشارات القانونية يُقدّم لكم كافّة الخدمات العقارية من تسجيل ملكية، وإزالة شيوع، وإفراز، وبيوع، وايجار، وهبة، ووصايا. ويمكنكم التواصل معهم من خلال الأرقام التالية:
من داخل المملكة: 0791365777.
من خارج المملكة: 00962791365777.
عنوان المكتب: عمّان _ أم أذينة شارع سعد بن أبي وقاص _ بناء رقم 37 _ الطابق الأول _ مكتب رقم 10.
كان عتوان مقالتنا لليوم: كل ما يخصُّ قانون الملكية العقارية الأردني – مكتب الأتاسي.
