قانون إفراز الأراضي الجديد في الأردن

قد يرغب مالك أرض في تقسيمها إلى قطع مستقلة، لكنه يكتشف أن مساحة الأرض أو تصنيفها التنظيمي لا يسمحان بالإفراز المطلوب، أو أن المعاملة تحتاج إلى موافقات ومخططات إضافية. وتزداد التعقيدات عندما تكون الأرض زراعية أو تقع خارج حدود التنظيم أو يشترك في ملكيتها أكثر من شخص.

وتبدأ معالجة هذه المسائل بمعرفة التصنيف التنظيمي للأرض، والتحقق من الحد الأدنى لمساحة القطع الناتجة وشروط الطرق والموافقات اللازمة. وتخضع معاملات الإفراز في الأردن لقانون الملكية العقارية والأنظمة التنظيمية ذات الصلة، مع مراعاة التعديلات التشريعية التي دخلت حيز التنفيذ خلال عام 2026.

يوضح هذا المقال قانون إفراز الأراضي الجديد في الأردن، وشروط فرز الأراضي السكنية والزراعية، والحد الأدنى للمساحات، وأحكام الإفراز خارج التنظيم، والمستندات والخطوات المطلوبة، ورسوم المعاملة، والفرق بين الإفراز وإزالة الشيوع.

ما المقصود بإفراز الأراضي في الأردن؟

إفراز الأراضي هو إجراء يهدف إلى تقسيم قطعة أرض إلى قطع مستقلة، وفق مخطط إفراز معتمد والشروط القانونية والتنظيمية المقررة. وقد يترتب على إتمام المعاملة فتح قيود عقارية مستقلة للقطع الناتجة وإصدار سندات تسجيل بحسب نوع المعاملة.

ويختلف الإفراز عن مجرد تحديد أجزاء الأرض باتفاق بين أصحابها؛ إذ يجب اعتماد المخطط واستكمال الموافقات والتسجيل لدى الجهات المختصة حتى تترتب عليه آثاره القانونية.

ولا يوجد تشريع مستقل واحد يُسمى رسميًا «قانون إفراز الأراضي الجديد»، وإنما تنظم الإفراز عدة تشريعات، أبرزها قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته، ونظام الأبنية وتنظيم المدن والقرى رقم (1) لسنة 2022 وتعديلاته، والأنظمة الخاصة بالأراضي خارج التنظيم.

وللتوسع في الأحكام العامة المتعلقة بالعقارات والحقوق المسجلة عليها، يمكن مراجعة دليل قانون الملكية العقارية الأردني.

شروط فرز الأراضي السكنية في الأردن

تخضع شروط فرز الأراضي السكنية للتصنيف المعتمد في المخطط التنظيمي، وللحد الأدنى لمساحة كل قطعة ناتجة وواجهتها على الطريق، إلى جانب متطلبات الطرق والموافقات التنظيمية.

وتحدد المادة (11) من نظام الأبنية وتنظيم المدن والقرى رقم (1) لسنة 2022 الحدود الأساسية للمساحات والواجهات في المناطق التي يسري عليها النظام، مع مراعاة المخططات التنظيمية الخاصة والتعديلات النافذة.

الحد الأدنى لمساحة إفراز الأراضي السكنية

شروط الطرق والموافقات اللازمة للإفراز

إضافة إلى مساحة كل قطعة وواجهتها، تُراجع الشروط الآتية عند طلب إفراز أرض سكنية:

1. المطابقة التنظيمية: توافق القطع المقترحة مع استعمال الأرض والمخطط التنظيمي المعتمد.
2. مساحة القطع: استيفاء الحد الأدنى المقرر للمنطقة، مع مراعاة الاستثناءات التي تجيزها الجهات المختصة قانونًا.
3. الواجهات والطرق: توافر الواجهة المطلوبة وسعة الطرق الإفرازية التي تخدم القطع الجديدة.
4. مخطط الإفراز: إعداد مخطط يوضح حدود القطع وأرقامها ومساحاتها والطرق والممرات والأبنية الموجودة.
5. موافقة الجهات المختصة: الحصول على الموافقات التنظيمية والمصادقات المطلوبة قبل إتمام التسجيل.

وتختلف متطلبات الطرق بحسب عدد القطع التي يخدمها الطريق وموقع الأرض داخل التنظيم أو خارجه. وقد نص النظام على ضوابط للطرق الإفرازية، ومنها حد أدنى قدره ستة أمتار للطرق الإفرازية خارج التنظيم وفق الحالات التي ينطبق عليها النص.

شروط فرز الأراضي الزراعية في الأردن

تختلف شروط فرز الأراضي الزراعية في الأردن عن الشروط المطبقة على القطع السكنية؛ لأن إمكانية الإفراز ترتبط بموقع الأرض وتصنيف استعمالها وأحكام المنطقة التي تقع فيها، وليس بمساحتها الإجمالية وحدها.

فقد تكون الأرض مصنفة للسكن الزراعي ضمن منطقة تنظيمية، فتخضع لأحكام إفراز تلك المنطقة، أو تكون خارج حدود التنظيم وتخضع لضوابط أخرى تتعلق باستعمال الأراضي الزراعية والحد من تجزئتها بصورة مخالفة.

وقبل تقديم طلب الإفراز، يجب التحقق من تصنيف الأرض على المخطط المعتمد، والحد الأدنى المسموح به للقطع الناتجة، والطرق اللازمة، وأي موافقة مطلوبة من الجهات ذات العلاقة.

ولا يجوز تطبيق مساحة السكن الزراعي الواردة في نظام الأبنية على جميع الأراضي الزراعية خارج التنظيم؛ إذ تختلف القواعد بحسب تصنيف الأرض ونطاق سريان التشريعات الخاصة.

وتوضح دائرة الأراضي والمساحة أن بعض حالات الإفراز الزراعي بين الشركاء تسمح بإفراز قطع بمساحة 4 دونمات ضمن القطعة الأصلية، وفق القرارات والشروط المعتمدة لهذه الحالات. ولا تُطبق هذه المساحة على جميع الأراضي الزراعية، إذ يجب التحقق من تصنيف الأرض وموقعها والأحكام النافذة عند تقديم الطلب.

إفراز الأراضي خارج التنظيم في الأردن

يعني وقوع الأرض خارج التنظيم أنها لا تقع ضمن حدود منطقة تنظيمية معتمدة تنطبق عليها الأحكام التفصيلية للأراضي الواقعة داخل التنظيم. وقد تخضع الأرض في هذه الحالة لتصنيف استعمالات الأراضي ولقيود خاصة تتعلق بموقعها وطبيعتها الزراعية والجهات المختصة بها.

ولا يجوز افتراض أن كل أرض خارج التنظيم قابلة للإفراز بمجرد توافر مساحة كافية؛ إذ يجب التحقق من طبيعة الأرض، والمخططات المعتمدة، وشروط الطرق، وأي أحكام أو استثناءات تنطبق عليها.

ما أثر نظام تنظيم استعمال الأراضي لسنة 2026؟

نُشر نظام تنظيم استعمال الأراضي رقم (1) لسنة 2026 ضمن الجريدة الرسمية، ويهدف إلى تنظيم استعمال الأراضي الواقعة خارج حدود التنظيم، وتصنيفها بحسب صلاحيتها للزراعة وفق خارطة استعمالات الأراضي.

وتوضح وزارة الإدارة المحلية أن النظام يركز على المحافظة على الأراضي الزراعية وتنظيم استعمالاتها والحد من تغيير صفة استخدامها. ولذلك يجب مراجعة تصنيف الأرض قبل اتخاذ قرار بإفرازها أو تغيير استعمالها.

ومن المهم التمييز بين الموافقة على إفراز الأرض وبين السماح بالبناء عليها؛ فلكل معاملة متطلبات قانونية وتنظيمية خاصة. ويمكن الاطلاع على دليل شروط البناء على الأراضي الزراعية في الأردن لمعرفة الموضوع بصورة مستقلة، مع التحقق من الأحكام الأحدث التي تسري على العقار.

ما الأوراق المطلوبة لإفراز الأراضي في الأردن؟

تختلف المستندات المطلوبة بحسب موقع الأرض ونوع الإفراز والجهة المختصة، إلا أن تجهيز ملف المعاملة يعتمد عادة على الوثائق الآتية:

• سند تسجيل حديث للأرض المراد إفرازها.
• مخطط أراضٍ يبين بيانات القطعة وحدودها.
• مخطط موقع تنظيمي عند انطباق المتطلبات التنظيمية.
• مخطط الإفراز المقترح، متضمنًا القطع الناتجة والمساحات والطرق والواجهات.
• المستندات الفنية المعدة بواسطة مساح مرخص.
• إثبات شخصية مقدم الطلب وصفته القانونية، وأي وكالة معتمدة عند تقديم المعاملة بواسطة وكيل.
• الموافقات والمصادقات الخاصة بحسب موقع الأرض والقيود المسجلة عليها.
• وثائق الأبنية القائمة وإذن الإشغال عندما يتطلبه نوع المعاملة، مع مراعاة الاستثناءات القانونية.

وتنص المادة (12) من نظام الأبنية وتنظيم المدن والقرى على متطلبات لمخطط التقسيم والإفراز، منها تقديم خمس نسخ ورقية ونسخة إلكترونية من المخطط المقترح. ويُراعى عند تقديم المعاملة ما تعتمده الجهة المختصة من قنوات ومتطلبات إلكترونية نافذة.

إجراءات معاملة إفراز الأراضي في الأردن خطوة بخطوة

تمر معاملة إفراز الأراضي بمراحل فنية وتنظيمية وتسجيلية، وقد يختلف ترتيب بعض الإجراءات بحسب موقع العقار وطبيعة الإفراز والجهة التي تتولى دراسة الطلب.

وبعد اعتماد الإفراز، يمكن مراجعة دليل إجراءات تسجيل عقار في الأردن لفهم متطلبات القيد وسندات التسجيل والخدمات المرتبطة بها.

رسوم إفراز الأراضي في الأردن

تختلف رسوم إفراز الأراضي في الأردن بحسب نوع المعاملة والقيمة المقدرة للأرض وما إذا كان الإفراز بين شركاء أو بقصد البيع أو ضمن معاملة أخرى. ولهذا لا يصح تطبيق نسبة واحدة على جميع معاملات تقسيم الأراضي.

ويحدد جدول رسوم تسجيل الأراضي وتعديلاته لسنة 2023 الرسوم الأساسية للحالات الآتية:

وفي معاملات الإفراز بقصد البيع، يُستوفى رسم الإفراز المقرر، إضافة إلى الرسوم القانونية المتعلقة بعقد البيع عند تسجيله، وفق نوع المعاملة والأحكام التي تنطبق عليها.

ما الفرق بين الإفراز والتجزئة وإزالة الشيوع؟

تُستخدم هذه المصطلحات أحيانًا للدلالة على تقسيم الأرض، إلا أن لكل منها مفهومًا قانونيًا وإجرائيًا مختلفًا، وقد تختلف الرسوم والجهات المختصة بحسب نوع المعاملة.

ما الفرق بين الإفراز الرضائي والإفراز القضائي؟

يرتبط الإفراز الرضائي باتفاق أصحاب العلاقة على المعاملة واستكمال الموافقات والتسجيل وفق الأصول، بينما قد يرتبط الإفراز القضائي أو القسمة الناتجة عن إجراءات إزالة الشيوع بوجود خلاف بين الشركاء أو بعدم إمكان الاتفاق بينهم.

ولا يؤدي الخلاف بين الشركاء تلقائيًا إلى إمكان تقسيم الأرض ماديًا؛ إذ تبقى قابلية العقار للإفراز خاضعة للشروط الفنية والقانونية. وللاطلاع على إجراءات إنهاء الملكية المشتركة بصورة مفصلة، يمكنك مراجعة دليل إزالة الشيوع في القانون الأردني.

ما أثر تعديلات قانون الملكية العقارية 2026 على الإفراز؟

دخل القانون المعدل لقانون الملكية العقارية رقم (17) لسنة 2026 حيز التنفيذ في أكتوبر 2026، وتناول أحكامًا تتعلق بالمعاملات العقارية وإزالة الشيوع والإفراز وبعض وسائل تنفيذ الإجراءات إلكترونيًا، مع ارتباط تطبيق بعض الأحكام المستحدثة بالأنظمة والتعليمات اللازمة.

ولا تعني هذه التعديلات إلغاء الحدود التنظيمية لمساحات الإفراز أو السماح تلقائيًا بتقسيم الأراضي الزراعية خارج التنظيم. وللتعرف على نطاق التعديلات الجديدة، يمكن مراجعة دليل تعديلات قانون الملكية العقارية الأردني 2026.

أسباب تعطل أو رفض معاملة إفراز الأراضي

قد تتأخر معاملة الإفراز أو لا تحصل على الموافقة المطلوبة عندما تكون المخططات أو شروط التقسيم غير مستوفية للمتطلبات القانونية والتنظيمية.

ومن أبرز الأسباب التي قد تؤثر في المعاملة:

• عدم بلوغ إحدى القطع الناتجة الحد الأدنى للمساحة المقررة.
• عدم توافر الواجهة أو الطريق الإفرازي بالشروط المطلوبة.
• عدم مطابقة مخطط الإفراز للتصنيف التنظيمي للأرض.
• وجود نقص في المخططات أو المستندات أو الموافقات اللازمة.
• وجود قيود مسجلة على العقار تتطلب معالجة أو موافقة إضافية.
• وقوع الأرض ضمن منطقة تخضع لأحكام خاصة أو لقيود استعمال الأراضي الزراعية.

وفي هذه الحالات، تختلف الخطوة التالية بحسب سبب التعطل، فقد يلزم تعديل مخطط الإفراز، أو استكمال وثيقة ناقصة، أو مراجعة الجهة التنظيمية المختصة لتحديد مدى إمكان معالجة سبب عدم الموافقة.

كم تستغرق معاملة إفراز الأرض في الأردن؟

لا توجد مدة واحدة تنطبق على جميع معاملات إفراز الأراضي في الأردن؛ إذ تختلف المدة بحسب موقع الأرض ونوع الإفراز، ومدى اكتمال الوثائق، والحاجة إلى الكشف الفني أو الحصول على موافقات من جهات متعددة.

وقد تستغرق المعاملة وقتًا إضافيًا إذا احتاج مخطط الإفراز إلى تعديل أو كانت هناك قيود تستلزم إجراءات خاصة. ولذلك تُحدد المدة المتوقعة بعد مراجعة بيانات العقار ومتطلبات الجهة المختصة، ولا يصح اعتماد مدة ثابتة لكل الحالات.

كيف يساعد محامي العقارات في معاملة إفراز الأراضي؟

يساعدك محامي العقارات على مراجعة سند التسجيل وبيانات الأرض، وتوضيح الإطار القانوني الذي ينطبق على الإفراز، والحقوق أو القيود التي قد تؤثر في المعاملة، مع بيان المستندات والموافقات المطلوبة بحسب طبيعة العقار.

كما يمكنه مراجعة موقف الشركاء عند وجود ملكية مشتركة، والتنسيق القانوني مع أصحاب العلاقة والجهات المختصة ضمن نطاق التكليف، وتوضيح الخيارات المتاحة عند تعطل المعاملة أو وجود خلاف بشأن تقسيم الأرض.

ولمعرفة نطاق المساعدة القانونية، يمكنك الاطلاع على خدمات محامي عقارات في عمّان والأردن.

الأسئلة الشائعة حول إفراز الأراضي في الأردن

الخلاصة

يتطلب تطبيق قانون إفراز الأراضي الجديد في الأردن فهم الأحكام التشريعية والتنظيمية التي تنطبق على الأرض، بما يشمل شروط المساحة والواجهات والطرق والموافقات والرسوم. وتختلف متطلبات الإفراز بين الأراضي السكنية والزراعية وداخل التنظيم وخارجه، ولا تكفي مساحة العقار وحدها للحكم بإمكان تقسيمه.

ولذلك تبدأ دراسة أي معاملة إفراز بمراجعة سند التسجيل والتصنيف التنظيمي والمخططات، ثم تحديد الشروط والإجراء المناسب قبل تقديم الطلب إلى الجهة المختصة.

المصادر القانونية الرسمية

1. دائرة الأراضي والمساحة الأردنية: القوانين العقارية وجداول الرسوم.
2. الجريدة الرسمية، العدد 5765: نظام الأبنية وتنظيم المدن والقرى رقم (1) لسنة 2022.
3. الجريدة الرسمية، العدد 5976: النظام المعدل لنظام الأبنية وتنظيم المدن والقرى لسنة 2025.
4. الجريدة الرسمية، العدد 6028: نظام تنظيم استعمال الأراضي رقم (1) لسنة 2026.
5. وزارة الإدارة المحلية: تنظيم استعمال الأراضي وخارطة عام 2026.
6. جدول رسوم تسجيل الأراضي وتعديلاته لسنة 2023، دائرة الأراضي والمساحة.

إخلاء مسؤولية: يقدم هذا المقال معلومات قانونية عامة لأغراض التوعية، ولا يعد استشارة قانونية لحالة محددة. وتختلف شروط الإفراز والموافقات والرسوم بحسب تصنيف الأرض وموقعها وطبيعة المعاملة والأنظمة والقرارات النافذة، لذلك يجب التحقق من المتطلبات الرسمية التي تنطبق على العقار قبل تقديم الطلب.