أحكام قانون الملكية العقارية الأردني

ينظم قانون الملكية العقارية الأردني حقوق المالكين والتصرف في العقارات وتسجيلها، ويحدد حجية سند التسجيل وأحكام الشفعة والملكية المشتركة والاستملاك. ويُعد القانون رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته المرجع التشريعي الأساسي لهذه المسائل في الأردن.

ولا يعني وجود خلاف حول ملكية عقار أن سند التسجيل يفقد حجيته أو أن جميع النزاعات تخضع للإجراء نفسه؛ إذ يضع القانون ضوابط لحماية الملكية المسجلة ومعالجة التصرفات المتنازع عليها. ويختلف الحكم بحسب طبيعة العقار والحق المسجل والوقائع المتعلقة بالمعاملة.

ويوضح هذا الدليل أبرز أحكام قانون الملكية العقارية الأردني، وأنواع العقارات، وحقوق المالكين، وحجية التسجيل، والشفعة، والملكية الشائعة، مع بيان العلاقة بين القانون الأصلي وتعديلاته، والربط بالأدلة المتخصصة لمعرفة الإجراءات التفصيلية عند الحاجة.

ما هو قانون الملكية العقارية الأردني وما نطاق تطبيقه؟

قانون الملكية العقارية الأردني رقم (13) لسنة 2019 هو التشريع الذي ينظم تسجيل العقارات والحقوق المتعلقة بها، ويحدد القواعد الأساسية للتصرف في الملكية العقارية وحمايتها، إضافة إلى الأحكام المتعلقة بالتسوية والشفعة وإزالة الشيوع والرهن والاستملاك.

وقد بدأ العمل بالقانون الأصلي في 13 سبتمبر 2019، ثم طرأت عليه تعديلات تشريعية أصبحت جزءًا من أحكامه النافذة.

ويشمل نطاق القانون مسائل مختلفة، من أبرزها:

• تصنيف العقارات وتحديد طبيعة الحقوق المتعلقة بها.
• تنظيم السجل العقاري وسندات التسجيل وحجيتها القانونية.
• أعمال تحديد العقارات ومسحها وتسوية الحقوق المتعلقة بها.
• تسجيل التصرفات والحقوق والقيود العقارية.
• الشفعة والتصرف في العقارات المشتركة وإزالة الشيوع.
• أحكام الأبنية والمجمعات العقارية وتملك غير الأردنيين.
• الرهن العقاري والاستملاك والتعويض.

وتتولى دائرة الأراضي والمساحة الأردنية الاختصاصات التي يحددها القانون في تسجيل العقارات وتوثيق الحقوق وإدارة السجلات والمعاملات العقارية، من خلال مديريات التسجيل والجهات المختصة.

ولا يعني ذلك أن كل نزاع يتعلق بالعقار يخضع لحكم واحد؛ إذ تختلف القاعدة المطبقة بحسب ما إذا كان النزاع يتعلق بالتسجيل أو التصرف أو الحصص المشتركة أو حق آخر مرتبط بالعقار.

ما أبرز أحكام قانون الملكية العقارية الأردني؟

تقوم أحكام قانون الملكية العقارية الأردني على قواعد تنظم نوع العقار والحقوق المسجلة عليه وكيفية التعامل معها. ويوضح الجدول سبعة من أهم هذه الأحكام والمواد القانونية المرتبطة بها.

الجدول يوضح الأحكام الأساسية، ولا يحل محل النص التشريعي الكامل أو المواد الخاصة بكل معاملة.

أنواع العقارات في قانون الملكية العقارية الأردني

تصنف المادة (5) من قانون الملكية العقارية الأردني العقارات إلى أربعة أنواع رئيسية، هي العقارات المملوكة، والعقارات الموقوفة، والأراضي المتروكة، والأراضي الموات. ويؤثر هذا التصنيف في طبيعة الحقوق التي يجوز ممارستها على العقار.

1. العقارات المملوكة

هي العقارات التي يثبت عليها حق الملكية، بما يخول صاحبها استعمالها واستغلالها والتصرف فيها ضمن حدود القانون، مع مراعاة القيود القانونية والحقوق العينية المسجلة للغير.

2. العقارات الموقوفة

هي العقارات التي أوقفها مالكوها وخصصوا منافعها لأغراض الوقف وفق أحكامه القانونية. وتختلف قواعد التصرف فيها عن العقارات المملوكة ملكية خاصة بحسب نوع الوقف والتشريعات المنطبقة.

3. الأراضي المتروكة

هي العقارات التي تعود رقبتها إلى الخزينة، ويُترك حق الانتفاع بها لمنفعة عامة الناس أو جماعة محددة منهم وفق التعريف القانوني.

4. الأراضي الموات

هي الأراضي التي تتوافر فيها الخصائص والشروط القانونية الواردة في تعريف الأراضي الموات. ولا يجوز تملكها أو استغلالها أو وضع اليد عليها خلافًا لأحكام القانون.

ولمعرفة حقوق المالك الواحد والشركاء والفروق بين صور الملكية، يمكنك الاطلاع على أنواع الملكية العقارية في القانون الأردني.

ما مصير العقارات الأميرية في قانون الملكية العقارية؟

ألغت المادة (8) من قانون الملكية العقارية تصنيف العقارات من نوع الميري، وحولت العقارات الأميرية إلى نوع الملك، كما أحلت حق الملكية محل حق التصرف في العقارات المتحولة.

ومع ذلك، تضمنت المادة أحكامًا انتقالية تتعلق بالوقائع والحقوق الإرثية والشرعية السابقة لنفاذ القانون، فلا يجوز تطبيق التحويل على جميع الوقائع التاريخية دون مراعاة هذه الأحكام.

ما حجية سند تسجيل العقار في القانون الأردني؟

يتمتع سند تسجيل العقار بحجية قانونية خاصة وفق المادة (9) من قانون الملكية العقارية الأردني، إذ تعمل المحاكم والحكومة بمضامين سندات التسجيل الصادرة عن مديريات التسجيل دون الحاجة إلى بينة إضافية لإثبات ما ورد فيها.

كما لا يجوز إبطال سند التسجيل أو إصلاح خطأ يدعى مخالفته لقيود السجل العقاري إلا وفق أحكام القانون. وتظهر أهمية هذه القاعدة عند وجود نزاع حول اسم المالك أو مقدار الحصة المسجلة أو الحقوق والقيود المتعلقة بالعقار.

ما الفرق بين سند التسجيل والسجل العقاري؟

السجل العقاري هو مجموعة الصحائف والوثائق والمستندات والخرائط الورقية والإلكترونية التي تحفظها دائرة الأراضي والمساحة، وتبين أوصاف العقارات وحالتها القانونية والحقوق والمعاملات المتعلقة بها.

أما سند التسجيل فهو الوثيقة التي تصدر عن مديرية التسجيل وفق الأعمال والتصرفات المحددة في القانون، ويعكس البيانات والحقوق التي يثبتها التسجيل.

ولا ينبغي الخلط بين سند التسجيل والعقد الذي يبرمه البائع والمشتري؛ فالعقد يبين الاتفاق والالتزامات بين الأطراف، بينما تتعلق حجية سند التسجيل بالحق المسجل رسميًا.

ما أهمية مراجعة السجل العقاري قبل الشراء؟

تكشف مراجعة السجل العقاري عن البيانات والحقوق المسجلة التي قد تؤثر في التصرف، مثل الحصص والقيود والإشارات والحقوق العينية المرتبطة بالعقار.

ويساعد التحقق من السجل على تحديد الوضع القانوني قبل الاتفاق النهائي أو ترتيب تمويل أو مباشرة معاملة تسجيل.

أما الخطوات التفصيلية للحصول على السند أو تقديم الطلب، فقد تناولها دليل إجراءات تسجيل عقار في الأردن.

كيف يحمي قانون الملكية العقارية الأردني حقوق المالك عند النزاع؟

يحمي قانون الملكية العقارية الأردني الحقوق المسجلة من خلال حجية سند التسجيل، ووضع قيود على بعض دعاوى وضع اليد والصورية، وتنظيم الحالات التي يثبت فيها بطلان تصرف أو معاملة تسجيل.

وتعد المواد (9) و(10) و(13) من أبرز النصوص المرتبطة باستقرار الملكية المسجلة ومعالجة المنازعات المتعلقة بها.

هل يمكن اكتساب ملكية عقار مسجل بوضع اليد عليه؟

لا يكفي وضع اليد أو الحيازة الطويلة لاكتساب ملكية عقار مسجل في السجل العقاري؛ إذ تنص المادة (13/أ) على عدم سريان مدة مرور الزمن على العقارات المسجلة.

كما تنص المادة (10) على عدم سماع دعاوى وضع اليد والاسم المستعار (الصورية) في العقارات المسجلة في السجل العقاري.

ولهذا لا يجوز التعامل مع كل خلاف حول عقار مسجل باعتباره دعوى إثبات ملكية تقوم على الحيازة وحدها، بل يجب تحديد طبيعة الحق المدعى به وأساسه القانوني.

ماذا يحدث إذا ثبت بطلان تصرف أو معاملة تسجيل؟

نظمت المادة (13) بعض آثار ثبوت بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل.

فبحسب ظروف الدعوى، ومع مراعاة حسن النية واستقرار الملكيات العقارية، يجوز للمحكمة تقرير المعالجات التي نص عليها القانون، ومنها:

• إبطال التصرف أو معاملة التسجيل والتصرفات المبنية عليهما وإعادة تسجيل الحق متى كان ذلك ممكنًا وفق النص.
• إلزام المتسبب بالضرر بدفع تعويض عادل للمتضرر وفق الضوابط القانونية.
• اتخاذ قرار بمنع التصرف في العقار موضوع الدعوى بناءً على الطلب وإلى حين الفصل فيها.

ولا تعني هذه الأحكام أن وجود خطأ في مستند ما يؤدي تلقائيًا إلى إلغاء سند التسجيل؛ إذ تتوقف النتيجة على طبيعة التصرف والحق المدعى به والأدلة وأحكام القانون المنطبقة.

متى يمكن رفع دعوى مرتبطة بالملكية العقارية؟

يتوقف تحديد الدعوى المناسبة على طبيعة النزاع، فقد يتعلق بمنازعة في التسجيل أو بصحة تصرف عقاري أو بالتعرض لحق ثابت، ولكل حالة متطلباتها القانونية.

ولا يوجد نموذج دعوى واحد يصلح لجميع منازعات الملكية، ولا يجوز الاستناد إلى المادة (10) باعتبارها تمنح حقًا عامًا في رفع دعوى إثبات ملكية دون مراعاة القيود الواردة فيها.

وللتفصيل في الأدلة والمستندات والوسائل القانونية بحسب نوع النزاع، يمكن الرجوع إلى إثبات ملكية عقار في الأردن.

حقوق المالك والتصرفات العقارية وفق القانون الأردني

يخول حق الملكية صاحبه استعمال العقار واستغلاله والتصرف فيه ضمن الحدود القانونية، مع مراعاة الحقوق المقيدة على العقار والحقوق الثابتة للغير.

وقد يرتبط العقار بحقوق أو التزامات تؤثر في طريقة استعماله أو التصرف فيه، ومنها الحقوق العينية والرهون والإشارات والقيود التي يوجب القانون مراعاتها.

ما التصرفات التي قد ترد على العقار؟

• البيع: اتفاق يترتب عليه نقل الملكية وفق أحكام التسجيل القانونية.
• الهبة: تصرف يخضع للشروط والإجراءات المقررة له.
• الرهن: ترتيب حق تأميني على العقار وفق الأحكام المتعلقة بالرهن العقاري.
• الإرث: انتقال الحقوق إلى الورثة وفق الأحكام والإجراءات ذات الصلة.
• القسمة: معالجة الملكية المشتركة وفق الاتفاق أو الأحكام المقررة لإزالة الشيوع.

ولا يعني مجرد توقيع عقد خاص أن جميع آثار التصرف قد أصبحت مسجلة في السجل العقاري؛ إذ يجب التمييز بين الالتزامات التعاقدية وإتمام التسجيل الرسمي للحقوق التي تستلزم ذلك.

ولمعرفة المستندات والخطوات المرتبطة بتغيير اسم المالك في السجل، راجع إجراءات نقل ملكية عقار في الأردن.

ما الحد الأقصى لمدة عقد إيجار العقار في الأردن؟

حدد قانون الملكية العقارية الأردني في المادة (12) الحد الأقصى لمدة عقد إيجار العقار بـ99 سنة، وإذا أُبرم العقد لمدة أطول تُرد مدته قانونًا إلى 99 سنة. ويتعلق هذا الحكم بالحد الأعلى لمدة الإيجار، ولا يعني وجوب تحديد جميع عقود الإيجار بهذه المدة، مع مراعاة التشريعات الأخرى المنطبقة على العلاقة الإيجارية.

هل يمكن إجراء التصرف بموجب وكالة عقارية؟

نظم قانون الملكية العقارية أحكامًا خاصة بالتصرفات والوكالات المتعلقة بالعقارات، ومنها المواد (15) و(16).

ويجب عند التعامل مع وكالة عقارية التحقق من صلاحيات الوكيل والمدة القانونية ونوع التصرف الذي تجيزه الوكالة.

فالتفويض باستخراج سند تسجيل عقاري لا يعني بالضرورة منح الوكيل صلاحية بيع العقار أو رهنه أو نقل ملكيته، ما لم تتوافر الصلاحيات والشروط القانونية المطلوبة.

وقد خصصنا دليلًا لشرح الوكالة الخاصة لاستخراج سند تسجيل عقاري دون الخلط بينها وبين الوكالات الناقلة للملكية.

ما هو حق الشفعة في قانون الملكية العقارية الأردني؟

حق الشفعة هو حق قانوني يتيح لمن تتوافر فيه شروط القانون المطالبة بتملك العقار المبيع وفق أحكام الشفعة، بدلًا من المشتري، وبالشروط والمواعيد المقررة.

وتنص المادة (14/أ) من قانون الملكية العقارية على عدم ممارسة حق الشفعة إلا من الشريك في العقار، مع مراعاة الحالة الخاصة التي وردت في الفقرة (ز) بشأن الخليط في حق الشرب من عين ماء مشتركة بالانتفاع وفق شروطها المحددة.

هل يحق للجار المطالبة بالشفعة؟

لا يثبت حق الشفعة لمجرد أن الشخص يملك عقارًا مجاورًا للعقار المبيع.

والأصل وفق المادة (14) أن الشفعة للشريك في العقار، مع الاستثناء المحدد قانونًا في الحالة المتعلقة بحق الشرب، ولا يجوز تعميم هذا الاستثناء على جميع العقارات المتجاورة.

ما المدة القانونية لرفع دعوى الشفعة؟

حددت المادة (14) مواعيد مهمة للمطالبة بالشفعة:

• يجوز لصاحب الحق رفع الدعوى خلال 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل عقد البيع، وفق شروط النص.
• لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور 90 يومًا من تاريخ تسجيل البيع في السجل العقاري.
• يلزم مراعاة الأحكام المتعلقة بإيداع الثمن المسمى في عقد البيع أو تقديم كفالة مصرفية بمقداره، وفق ما تقرره المادة.

كما حدد القانون حالات لا يمارس فيها حق الشفعة، ومنها بعض البيوع بين الأقارب والبيع بالمزاد العلني وفق الإجراءات القانونية وغيرها من الحالات المنصوص عليها.

الملكية الشائعة وإزالة الشيوع في قانون الملكية العقارية

تكون الملكية الشائعة عندما يملك شخصان أو أكثر حصصًا غير مفرزة في عقار واحد، بحيث لا تكون حصة كل شريك محددة بجزء مستقل من العقار قبل القسمة.

وقد تنشأ هذه الملكية عن الشراء المشترك أو انتقال العقار بالإرث أو غير ذلك من الأسباب القانونية.

وينظم الفصل الخامس من قانون الملكية العقارية الأحكام المتعلقة بإزالة الشيوع وقسمة العقارات المشتركة، بما يشمل الحالات التي يمكن فيها إجراء القسمة والحالات التي تتطلب اتباع إجراءات أخرى مقررة قانونًا.

هل يحق للشريك طلب قسمة العقار المشترك؟

يقرر القانون، من حيث الأصل، حق الشريك في العقار المملوك على الشيوع في طلب قسمته، وفق الشروط والاختصاصات والإجراءات التي نظمها الفصل الخامس.

ولا يعني مجرد رفض شريك للقسمة أن العقار يبقى بالضرورة مملوكًا على الشيوع إلى أجل غير محدد؛ إذ يتيح القانون مسارات لمعالجة الشيوع بحسب طبيعة العقار وحصص الشركاء وإمكان القسمة.

ماذا يحدث إذا كان العقار غير قابل للقسمة؟

تختلف النتيجة بحسب حالة العقار والأحكام المنطبقة عليه، وقد يُلجأ إلى الوسائل التي يحددها القانون عندما تتعذر القسمة، ومنها ما يتصل بشراء الحصص أو البيع وفق الإجراءات القانونية.

لكن لا يجوز اعتبار بيع العقار بالمزاد نتيجة تلقائية لأي خلاف بين الشركاء؛ إذ يجب تحديد الإجراء الذي ينطبق على الحالة.

ولشرح تقديم طلب القسمة واختصاص اللجنة والكشف والمزاد والطعن، راجع دليل إزالة الشيوع في القانون الأردني.

ما الموضوعات العقارية الأخرى التي ينظمها القانون؟

لا تقتصر أحكام قانون الملكية العقارية الأردني على التسجيل والشفعة والملكية المشتركة، بل تمتد إلى مسائل أخرى تؤثر في الحقوق والتصرفات العقارية.

تحديد العقارات ومسحها وتسويتها

ينظم القانون أعمال تحديد العقارات ومسحها وتسجيل بياناتها وتسوية الحقوق والادعاءات المتعلقة بها، بما يساعد على تثبيت الأوصاف والحدود والحقوق القابلة للتسجيل.

ملكية الأبنية والطوابق والشقق

يتناول القانون أحكامًا تتعلق بالأبنية والمجمعات العقارية والطوابق والشقق والأقسام المشتركة، وما يرتبط بها من حقوق والتزامات.

تملك غير الأردنيين للعقارات

ينظم قانون الملكية العقارية تملك وإيجار غير الأردنيين والأشخاص الحكميين للعقارات، مع تحديد الشروط والغايات والموافقات والقيود التي تنطبق على كل حالة.

ولا يُفترض أن جميع الأشخاص أو العقارات يخضعون لمتطلبات متطابقة؛ إذ تؤثر صفة المشتري وغاية التملك وموقع العقار في الحكم القانوني.

الرهن العقاري والاستملاك

ينظم القانون الرهن العقاري باعتباره من الحقوق التأمينية المتعلقة بالعقارات، كما ينظم الاستملاك وما يرتبط به من قرارات وإجراءات وتعويضات.

وتحتاج كل مسألة إلى الرجوع إلى الفصل الخاص بها والنصوص الأخرى ذات الصلة، خصوصًا عندما توجد معاملة رهن قائمة أو قرار استملاك يؤثر في حق المالك.

ما علاقة تعديلات قانون الملكية العقارية 2026 بالقانون الأصلي؟

دخل القانون المعدل رقم (17) لسنة 2026 حيز التنفيذ في 10 أكتوبر 2026، وأدخل تغييرات على بعض أحكام قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019، دون إلغائه بالكامل. وشملت التعديلات مجالات تتعلق بالمعاملات العقارية الإلكترونية، وإزالة الشيوع، والإفراز المؤقت، وتملك غير الأردنيين، والرهن العقاري، والاستملاك والتعويض.

أما الأحكام العامة للملكية والسجل العقاري والشفعة وحماية الحقوق، فهي الموضوع الأساسي لهذا الدليل.

متى تحتاج إلى محامي عقارات لمراجعة حقوق الملكية؟

قد تستلزم المعاملة أو المنازعة العقارية مراجعة قانونية عندما يكون هناك خلاف حول سند التسجيل أو الحصص أو صحة تصرف سابق، أو عند وجود حقوق للغير أو قيود تؤثر في العقار.

وتبدأ المراجعة عادة بتحديد طبيعة العقار وبيانات السجل العقاري والوثائق المتعلقة بالحق أو التصرف المطلوب.

ويمكن لـمحامي عقارات في عمان والأردن مراجعة المستندات وتوضيح القواعد القانونية التي تنطبق على الحالة، وتحديد الإجراء المناسب إذا كان هناك نزاع أو معاملة تستلزم متابعة.

الأسئلة الشائعة حول قانون الملكية العقارية الأردني

الخلاصة

يحدد قانون الملكية العقارية الأردني الأحكام الأساسية لتصنيف العقارات وتسجيلها وحماية الحقوق المتعلقة بها، وينظم الشفعة والتصرفات العقارية والملكية المشتركة وغيرها من المسائل ذات الصلة.

وتعتمد معرفة المركز القانوني للعقار على بيانات السجل العقاري وطبيعة الحق والقيود المتعلقة به، مع مراعاة التشريعات النافذة والحالة التي يراد تطبيق القانون عليها.

ولهذا فإن الرجوع إلى السند الرسمي والنص القانوني المناسب يساعد على فهم الوضع القانوني قبل البيع أو القسمة أو المطالبة بحق مرتبط بالعقار.

المصادر القانونية الرسمية

تم إعداد هذا الدليل بالرجوع إلى التشريعات والمصادر الأردنية الرسمية الآتية:

• قانون الملكية العقارية رقم (13) لسنة 2019 وتعديلاته، دائرة الأراضي والمساحة الأردنية.
• نسخة قانون الملكية العقارية المنشورة بصيغة PDF لدى دائرة الأراضي والمساحة.
• القانون المعدل رقم (17) لسنة 2026، الجريدة الرسمية الأردنية، العدد (6072).

تنويه قانوني: يقدم هذا المقال معلومات قانونية عامة، ولا يعد استشارة قانونية لحالة محددة. ويختلف تطبيق الأحكام بحسب طبيعة العقار والحقوق المسجلة والوقائع والتشريعات النافذة.